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地产管理知识解答
来源:市国土资源局 作者: 责任编辑:市信息办网宣科周春艳 点击数:28 发表时间:2017-05-24
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1. 什么是土地使用权划拨?

答:土地使用权划拨,是指县以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地无偿交给土地使用者使用的行为。

2. 划拨土地使用权有哪些特点?

答:(1)以划拨方式取得土地使用权的,没有期限的规定。

2)以划拨方式取得土地使用权的,不得擅自从事转让、出租、抵押等活动。如果需要转让、出租、抵押的,应当办理土地出让手续或经政府批准。土地使用者不使用土地时,由政府无偿收回土地。

3)划拨土地使用权用途不得改变,要改变需经批准。

4)以划拨方式取得土地使用权的,包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地)和无偿取得两种方式。

5)取得划拨土地使用权,必须按法定的程序办理手续。

3. 什么是土地使用权出让?

答:土地使用权出让,是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

4. 土地使用权出让有哪些基本特征?

答:(1)土地使用权的出让是以土地使用权和所有权的分离为基础,国家作为土地所有者的地位不变,而土地使用权受让人取得一种独立的财产权利,包括所有权中占有、使用、收益和一定程度的处分权(如土地使用权转让、出租、抵押等),出让土地使用权是一种与土地所有权相分离的独立物权,不同于所有权中单纯的使用权能。

2)过于土地使用权出让由政府垄断。土地使用权出让只能是国有土地,土地使用权出让方只能是市、县(市)人民政府的土地管理部门,其他任何部门、单位、个人不得实施土地出让行为。

3)土地使用权的出让是有年限限制的,土地使用者享有土地使用权的期限以出让合同中约定为限,但不得超过法律规定的最高出让年限。

4)土地使用权出让是有偿的,受让方获得一定年限的土地使用权是以向出让人支付“出让金”为代价,一般在出让合同签订后的法定期限内,由受让方向出让方一次性支付或法定期限内,由受让方向出让方一次性支付或法定期限内分期支付。

5)土地使用权的出让是土地使用权作为商品进入市场流通的第一步,反映作为土地所有者的国家与土地使用者之间的商品经济关系。

5. 国有土地使用权出让的最高年限有哪些规定?

答:(1)居住用地七十年。

2)工业用地五十年。

3)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。

4)商业、旅游、娱乐用地四十年。

5)综合或者其他用地五十年。

出让期届满,政府可以无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物的所有权;使用者如需继续使用,可向政府申请准予续期,依法重新签订合同,支付出让金,办理登记手续;若因公共利益需要,国家可依照法律程序提前收回,并根据土地使用者以使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予补偿。

6. 土地使用权的出让方式有哪几种?

答:我国土地使用权的出让方式由三种:

协议方式、招标方式和拍卖方式。

7. 什么是土地使用权转让?

答:土地使用权转让是指土地使用者将有偿或无偿取得的土地使用权再转移的行为、土地使用权转让由三种方式,即出售、交换、赠与。

8. 划拨土地使用权转让应符合哪些条件?

答:符合下列条件的,经市、县人民政府批准,期划拨土地使用权可以转让。

1) 土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

2) 须有国有土地使用证;

3) 具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;

4) 依照房地产管理法、国务院55号令的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金。或者经批准不办理出让手续的,按规定应交纳土地收益。

9. 出让土地使用权转让应符合哪些条件?

答:以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时应符合下列条件:

1) 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

2) 按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

10.     什么是土地使用权租赁?

答:土地使用权租赁是指土地所有者或使用者,将土地的使用权、经营权在一定时期内租给承租人使用并收取租金的行为。

随着土地制度改革的深化,我国土地租赁存在着两种不相同的方式。一是土地所有者即国家,将国有土地使用权出租给土地使用者,这种方式习惯上称之为国有土地租赁或土地年租制;二是土地使用者将土地出租给另一土地使用者,这种方式习惯上称之为土地使用权出租。

11.     什么是土地使用抵押?

答:土地使用权抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向债权人(抵押权人)履行债务所做出的担保行为。

12.     什么是国有土地使用权出资?

答:国有土地使用权作价出资,是指国家以一定年期的国有土地使用权作价,作为国家资本投入到新设企业,该土地使用权由新设企业持有。

13.     什么是国有土地使用权作价入股?

答:国有土地使用权作价入股,是指国家以一定年期的国有土地使用权作价,作价额按规定折股,形成国家股股权,该土地使用权有股份公司持有。

14.     国有企业改革中土地资产处置方式有哪几种?

答:国有企业实行公司制改造改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产等改革,涉及的划拨土地使用权,根据企业改革的不同形式和具体情况,国家可分别采取以下几种方式处置。

1) 土地使用权出让

2) 土地使用权租赁

3) 土地使用权作价出资(入股)

4) 授权经营方式

5) 保留划拨方式

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