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咸政发〔2023〕13号
各县市区人民政府，市人民政府各有关工作部门、派出机构、直属事业机构：
《关于推进中心城区城市更新工作的实施意见（试行）》已经2023年5月6日市政府第二十一次常务会议审议通过，现印发给你们，请抓好贯彻落实。
咸阳市人民政府
2023年6月6日
关于推进中心城区城市更新工作的
实施意见（试行）
为贯彻落实中省关于城市更新的决策部署，推进中心城区城市更新工作，促进土地节约集约利用，增强城市发展动力，提升城市品质，实现城市高质量发展，结合我市实际，特制定以下实施意见。
一、指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，按照中省关于推进城市更新工作的决策部署，坚持以人民为中心，坚持新发展理念，顺应人民群众对城市发展的新期待，进一步改善人居环境，补齐民生短板，完善公共设施，强化各类资源要素有效整合，统筹推进城市更新，使城市空间布局更加优化、综合功能更加完善、人居环境更加优美，产城融合更加紧密，城市重要节点更具活力，重点片区更具实力，文化街区更具特色，城市品质显著提升，建设现代化“西部名市丝路名都”。
二、基本原则
（一）坚持政府主导，多方参与。强化政府主导和引导作用，坚持规划引领，完善政策措施，健全体制机制，全力做好服务保障。引导各类主体参与城市更新，探索推行“国有企业、社会资本、专业机构、物业权利人”等多元主体参与的市场化运作方式，多渠道融资，激发市场活力，形成工作合力。
（二）坚持问题导向，注重实效。进一步转变观念，优化政策，突破瓶颈，化解制约因素，解决当前城市更新项目安置难、成本高、推进慢、盈亏失衡、投入不足、社会资本参与低等问题，实现城市更新科学有序推进；围绕群众关注的城市重要节点、重点片区和影响城市基础设施改善及品质提升的破败建筑、老旧小区厂区，高起点、高标准和高质量谋划实施一批重点项目，补足短板，优化功能，重塑形象，实现全面更新。
（三）坚持科学规划，分类实施。加强城市更新的系统性、整体性，统筹基础设施、公共空间、产业布局等要素，集约节约利用土地，编制分类明确、重点突出的城市更新规划。坚持科学有序推进，保留城市记忆，避免资源浪费。
（四）坚持注重传承，协调推进。深入挖掘和展示明清城墙遗址等文物、历史建筑、历史文化街区等文化内涵，保持文化遗产的真实性和完整性，实现更新改造与文化传承的协调推进，进一步彰显城市文脉。通过“留改拆”并举的方式，以城市生态环境优化为前提，以绿色低碳建设为导向，完善公共服务设施和体系，转变和健全功能，提升城市品质，推进持续有机更新，实施资源环境、经济社会、群众生活和城市发展的协调推进。
（五）坚持民生为本，成果共享。从解决人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，完善便民利民设施，提高人民群众对城市发展的获得感、幸福感、认同感，让人民享受城市发展的红利。
三、实施内容
本意见所指城市更新是对城市空间形态和功能进行保护、整治和改善优化，从而实现房屋使用、市政设施、公共配套全面改善，产业结构、环境品质、文化传承全面提升的建设活动。
市区建成区范围内的城市更新活动适用于本意见。
根据中心城区规划和区域现状，依据功能定位，按照“留改拆”并举的原则，将城市更新区分为整治类、改建类和拆建类三种方式进行实施。具有以下情形之一的城市建成区可列为城市更新区域，实施城市更新：
（一）建筑立面破败，与街区或城市规划不适应，严重影响城市形象的。
（二）危房集中、设施落后，不能满足生产、生活、经营基本需要的。
（三）建筑物破旧，布局不合理，不符合消防、交通等公共安全需要，存在安全隐患的。
（四）城市基础设施落后、公共服务设施缺乏亟需完善的。
（五）土地利用率低，建筑物使用功能落后，空间布局不合理，需要进行功能提升转换或者产业转型升级的。
（六）不符合长远规划，影响建设现代化“西部名市丝路名都”目标的。
（七）经市人民政府（以下简称市政府）批准的其他情形。
四、实施路径
（一）建立城市体检评估机制。由市城市更新主管部门牵头，各区（管委会）负责，对城市现状一年一体检、五年一评估，科学查找、精准分析城市建设存在的问题、短板及隐患，形成城市体检评估报告，作为城市更新专项规划和单元划分的重要依据。
（二）编制城市更新专项规划。依据国民经济和社会发展及国土空间规划，结合城市控制性详细规划，由市城市更新主管部门会同市自然资源部门组织编制城市更新专项规划。城市更新专项规划应明确更新目标、重点任务、更新模式、更新强度、实施策略等，同时划定城市更新单元（片区），提出规划原则、控制指标，做好单元（片区）规划。专项规划经市城市更新领导小组审议后，按法定程序批准实施。
（三）编制年度实施计划。各区（管委会）以城市更新专项规划为依据，确定城市更新单元（片区）内的具体项目，在征求利益相关人、社会公众意见的基础上，编制年度实施计划，报市城市更新领导小组办公室审核，经市城市更新领导小组审批后，列入市年度计划予以实施。一个更新单元（片区）可包含一个或多个项目。
城市更新年度计划实行常态申报和动态调整机制，符合条件的，经批准后及时纳入，已竣工或不能实施的适时调整出年度计划。年度实施计划应当包括更新项目的具体内容、边界和规模、实施主体、投融资模式、进度安排等。
（四）制定项目实施方案。各区（管委会）依据城市更新年度计划，编制项目实施方案，报市城市更新领导小组办公室备案后，依法办理相关手续，予以实施。城市更新项目实施方案应当包含项目定位、建设规模、红线范围、更新方式、实现途径、建设（拆迁）方案、运营方案、投资额度、筹资方案等内容。涉及历史文化保护的，需制订具体详实的保护方案，严防对历史文物、优秀近代建筑和历史文化街区造成破坏，影响传统格局和历史风貌。
（五）组织项目建设实施。各相关部门（单位）按照有关法律法规，依据有关规定和规范，积极办理城市更新项目基本建设手续；实施主体按照基本程序，做好项目建设及验收工作；各区（管委会）按照职能职责，做好项目日常监管和有关事项的落实工作。
五、实施方式
（一）整治类城市更新
1、整治类城市更新主要对更新单元内的基础设施、公共服务配套设施和环境进行更新完善，以及对既有建筑进行节能改造和修缮翻新等，但不改变建筑主体结构和使用功能。鼓励符合规定条件的老旧小区（街区）实施综合整治更新，全面提升宜居宜游水平。
2、整治类城市更新项目的实施方式包括：
一是原权利人实施，由更新单元范围内的原权利人申报、实施。
二是政府组织实施：因城市规划和管理需要的，由区政府（管委会）确定部门或街道办事处组织实施；采取政府组织实施的，应当征询更新范围内原权利人的意见。
3、整治类城市更新项目纳入改建类、拆建类城市更新单元范围的，与改建类、拆建类城市更新项目一并申报和实施。
4、采取原权利人实施的，应当形成更新意愿后方可申报和实施。
城市更新项目内建筑物为单一原权利人的，应当取得该主体同意；共有的应当取得全体共有人同意；区分所有权的，应当经专有部分面积占比3/4以上且人数占比3/4以上的原权利人同意。
城中村整治的，应当提交村集体经济组织成员会议或者村（居）民会议按相关规定进行公开表决，获得占全体成员人数3/4以上同意。
5、整治类更新项目一般不加建附属设施，因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施确需加建的，应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能和消防安全等规范的要求。
6、整治类更新项目在实施方案批复后三个月内取得项目实施主体核准文件，并与区（管委会）城市更新主管部门签订项目监管协议，报市城市更新领导小组办公室备案后方可实施整治。
依法应当办理建设、消防等许可的，实施主体取得许可后方可实施整治。
（二）改建类城市更新
1、改建类城市更新主要针对国有土地使用权登记的宗地，在符合国土空间详细规划的前提下，对更新范围内已确权登记的原有建筑物进行改造提升或由政府主导符合公共利益的情况下改变使用功能，并可在不全部拆除的前提下进行局部拆除或者加建，但不改变原权利人和土地剩余使用年限等。
2、具有以下情形之一的，不得实施改建类城市更新：
一是文物古迹、历史建筑、纪念性建筑。
二是标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物改建后不符合保护要求的。
三是危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆建区域内的建筑物。
四是改建后不符合城市景观、公共安全、建筑结构安全、消防、环境卫生、物业管理等相关技术要求，或者无法满足相关配套要求的。
五是未经场地环境风险评估和无害化治理的污染场所。
六是其他法律、法规、规章以及市政府规定不得改建的情形。
3、改建类城市更新项目的实施方式包括：
一是原权利人实施：由更新范围内的原权利人申报、实施。
二是政府组织实施：市、区政府通过征收、收购等方式对建筑物进行整合、收储并通过公开方式确定实施主体实施。
改建类城市更新项目纳入拆建类城市更新单元范围的，应当与拆建类城市更新项目一并申报和实施。
4、实施改建类城市更新，应当形成更新意愿后，方可申报和实施。
更新单元内建筑物为单一原权利人的，应当征询该主体同意；共有的应当征询全体共有人同意；区分所有权的，应当征询全体原权利人同意。
5、改建类更新项目在符合城市规划、建筑规范和满足建筑物结构安全的条件下，可适当增加建筑面积，增加的总建筑面积不得超过原合法建筑面积的30%。
6、改建类更新项目在实施方案批复后三个月内取得项目实施主体核准文件，并与区（管委会）城市更新主管部门签订项目监管协议，报市城市更新领导小组办公室备案后方可实施改建。
改建类更新项目应当按照程序规定，依法办理土地、规划、施工等手续。
（三）拆建类城市更新
1、拆建类城市更新主要对城市更新单元内原有建筑物进行拆除，并重新规划建设的方式实施的城市更新。
2、拆建类城市更新项目实施方式主要包括：
一是权利人自行实施，包括单一原权利人自行实施，或者多个原权利人，将不动产权益转移到其中一个权利人后实施。
二是合作实施，权利人与非权利人的市场主体签订合作协议，形成单一主体合作实施。
三是政府组织实施，由市、区政府通过征收、收回、收购等方式对更新单元内的用地进行整合、收储，并通过公开方式确定实施主体实施。
进行房地产开发的棚户区、城中村改造项目，应当采用政府征收、公开出让方式确定实施主体。
3、实施拆建类城市更新，应当形成更新意愿后方可申报。城市更新单元内用地为单一原权利人的，应当取得该主体同意，共有的应当取得全体共有原权利人同意。
4、拆建类更新项目在实施方案批复后三个月内取得项目实施主体核准文件，并与区（管委会）更新部门签订项目监管协议，报市城市更新工作领导小组办公室备案后方可实施拆建。涉及补偿安置的，在实施拆建前，应签订征收补偿安置协议。
5、征收补偿安置协议应当遵循公开公平、有偿合理的原则，明确补偿方式、补偿金额和支付期限，回迁房屋的面积、地点和登记价格，搬迁期限、过渡方式和过渡期限，协议生效的时间和条件等相关事项。
6、规模较大的拆建类城市更新项目可分期实施；分期实施应当优先建设公共服务设施和安置用房。
拆建类项目需按基本建设程序，依法办理规划、用地、建设等相关手续。
六、资金筹措
（一）加大政府筹资力度。依据中省有关政策，市、区财政列支城市更新资金，重点投资实施文化街区、明清城区和城市重要节点的城市更新项目，解决项目盈亏难以平衡的问题。
（二）加强与政策性银行、商业银行深度合作。积极与国开行、农发行等政策性银行合作，在城市更新政策制订、顶层设计、项目论证、投融资方面深度参与，争取政策性银行的融资支持。引导商业银行探索信贷金融新产品（如“城市更新专项贷款”），支持城市更新项目建设。
（三）鼓励市场主体投资。鼓励开发企业等市场主体，以直接投资、间接投资、与政府及产权所有者联合投资等方式，主导和参与城市更新，引导土地使用权和房屋所有权人出资主导或参与城市更新。
（四）用好各类专项资金。以市、区政府及市属国有企业为实施主体，利用专项债资金，实施一批重点区域的政府更新项目。对具备条件的城市更新项目，优先列入省市重点项目，优先申报中省补助资金。充分发挥财政资金撬动作用，用好城镇老旧小区改造、重点文物、文化街区、全民健身设施、养老设施、托幼设施等专项资金，支持城市更新。
七、政策支持
（一）拆建类城市更新项目，采用货币补偿或产权调换方式进行房屋征收。采用货币补偿的，征收方可在房屋评估价格的基础上给予一定的奖励；鼓励以区为单位异地建设集中安置小区，选择异地安置的，征收方也可根据情况给予一定的奖励或补助。
（二）在严控差价的基础上，将征收补偿安置“低评估、低安置”政策调整为“市场价评估、市场价安置”，增加直接成本，减少安置房成本价与安置价的价差。
（三）城市更新项目安置小区用地在土地价格评估时，应考虑建设安置用房等因素。
（四）市场主体参与征收安置的城市更新项目，土地出让时可采用带方案的方式进行挂牌出让。同一市场主体以公开方式取得土地使用权后，土地出让金可在规定时限内分期缴纳。城市更新商住项目30天内付50%，剩余土地价款可一年内分期缴清。首笔土地出让金缴纳后，可同步办理规划建设有关手续。
（五）拆建类城市更新项目配建的社区用房、幼儿园、学校等公共服务设施，建成后无偿移交政府使用或分配的，不纳入容积率指标计算。
（六）安置小区或征收成本巨大的拆建类城市更新项目，可根据项目实际情况，在保障公共利益和安全，满足日照、间距、退让等技术规范情况下，控制指标可适当放宽。
（七）城市更新项目周边的道路及水、暖、电、气等城市基础设施优先纳入城建计划，优先组织实施。
（八）城市更新项目安置小区或安置房，在符合土地用途、城市规划的前提下，可作为独立项目实施；在办理规划建设手续时，开辟规划建设绿色通道，推行容缺及承诺办理制度，优先启动安置房建设，力促群众早日回迁。
（九）城市更新项目安置房或配套建设的公共服务设施且无偿移交政府使用或分配的，可免缴城市基础设施配套费（不含天然气、集中供热公网费、消防基础设施建设费）。由社会资本前期投入拆迁安置的拆建类城市更新项目，在取得土地使用权后，减半收取城市基础设施配套费（不含天然气、集中供热公网费、消防基础设施建设费）。
八、保障措施
（一）加强组织领导。成立以市政府主要负责同志为组长、分管负责同志为副组长，市发改委、自然资源局、财政局、住建局、国资委、城管执法局、文旅局、生态环境局、市场监管局、民政局等部门和秦都区、渭城区政府及各管委会主要负责同志为成员的城市更新工作领导小组（以下简称领导小组），负责全市城市更新工作的顶层设计，审议全市城市更新年度实施计划，统筹协调解决城市更新工作中的重大问题。领导小组办公室设在市住房和城乡建设局，负责领导小组日常工作，协调推进中心城区城市更新，并对全市城市更新工作进行指导及考核。各成员单位按照各自职责，协调推进城市更新相关工作。各区人民政府（管委会）负责具体组织实施本辖区城市更新工作。
（二）加强宣传引导。多渠道、多途径、全方位做好城市更新的宣传引导工作，加大对城市更新典型案例的宣传力度，营造市民广泛参与、支持城市更新工作的良好氛围。建立健全“市-区-更新单元-重点项目”联动机制，充分发挥街道、社区、小区、权属单位的作用，形成工作合力，保障更新工作顺利推进。
（三）创新政策支持。市级各职能部门按照各自职责，围绕城市更新的目标任务，聚焦城市更新的“难点、痛点、堵点”，加大政策创新力度，在规划、土地、财政、金融、税收、不动产登记、建设、行政审批等方面，制定出台一批行之有效的配套政策、技术标准，支持城市更新工作并根据实际工作中存在的问题适时修订完善。
（四）强化目标考核。将城市更新工作纳入经济社会发展总体布局，建立健全城市更新工作监督考核机制，制定考核办法，严格考核兑现奖惩，确保按期完成目标任务。
各区人民政府（管委会）可依据本实施意见制定本辖区实施细则。
各县市城市更新工作可参照本实施意见执行。
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